Es entspricht einem weit verbreiteten Wunsch in der Schweiz, dass Besitzer von Immobilien ihre Liegenschaft zu Lebzeiten an ihre Nachkommen weitergeben wollen. Dabei geht es häufig darum, das Familienvermögen zu erhalten, die Last, die mit der Pflege von Haus und Garten verbunden ist, zu teilen oder zu verhindern, dass die Immobilie im Falle der eigenen Pflegebedürftigkeit verkauft werden muss und die Kinder im Erbfall dann leer ausgehen. Wenn Sie planen, Ihren Grundbesitz frühzeitig weiterzugeben, dann gilt es einiges zu beachten. Wir stellen Ihnen die wichtigsten Aspekte vor und geben Ihnen eine Checkliste für die Schenkung von Immobilien an Kinder an die Hand.
Wenn das eigene Haus zur Last wird
Wenn wir mitten im Leben stehen, dann ist die Vorstellung von einem grossen Haus auf einem grosszügigen Grundstück, das wir gemeinsam mit unserer ganzen Familie bewohnen, für viele Menschen ein absoluter Traum. Wer sich diesen Traum erfüllt hat, muss aber spätestens ab der eigenen Pensionierung oft feststellen, dass die geliebte Liegenschaft, die mit vielen schönen Erinnerungen und Erlebnissen verbunden ist, zunehmend zur Last wird.
Das Gebäude ist, wenn die Kinder aus dem Haus sind, viel zu gross. Es gibt zu viele Zimmer und die Aussenflächen werden kaum noch benutzt. Dabei muss die Immobilie dennoch gepflegt und gewartet werden. Der grosse Garten will in Schuss gehalten sein und auch anstehende grosse und kleine Reparaturen müssen gewissenhaft erledigt werden, damit der Wert der Liegenschaft erhalten bleibt.
Mit abnehmenden Kräften und mit eingeschränkten Möglichkeiten wird die Lust am eigenen Haus leider oft zur Last. Für viele Menschen entwickelt sich jetzt der Wunsch, lieber in eine überschaubare und komfortable Wohnung umzuziehen. Da liegt der Gedanke sehr nahe, die ohnehin nicht mehr vollständig genutzte Immobilie an die nächste Generation weiterzugeben.
Welche Möglichkeiten der Weitergabe es gibt, was Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie an die Kinder verschenken wollen, wie sich die Situation steuerlich darstellt und was Sie darüber hinaus noch beachten sollten, verraten wir Ihnen in unserer folgenden Checkliste.
Checkpoint 1: Es kommt auf die Methode an
Wenn Sie Ihre Immobilie an die nachfolgende Generation weitergeben wollen, stehen Ihnen in der Schweiz hierzu verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Hauptsächlich unterscheiden wir hierbei zwischen drei unterschiedlichen Wegen:
- Der Verkauf zum Verkehrswert
- Die gemischte Schenkung
- Die vollständige Schenkung
Beim Verkauf zum Verkehrswert legen Sie, idealerweise in enger Abstimmung mit einem Immobilienprofi, den Verkehrswert Ihrer Immobilie fest. Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, den Sie bei einem Verkauf auf dem freien Markt aktuell erzielen würden. Zu diesem Preis verkaufen Sie die Liegenschaft nun an Ihr Kind. Innerhalb der Familie entscheiden Sie dann, in welcher Weise der Kaufpreis gezahlt werden kann. Möglich ist zum Beispiel, dass Ihr Kind eine noch bestehende Hypothek übernimmt und den restlichen Betrag aus Ersparnissen aufbringt. Ebenso ist es möglich, dass Sie Ihrem Kind ein Darlehen über den restlichen Betrag geben. Darüber hinaus sind auch andere Möglichkeiten denkbar, wie Ihr Kind den Kaufpreis Ihnen gegenüber abgelten kann.
Von einer gemischten Schenkung spricht man immer dann, wenn Sie Ihr Haus günstiger verkaufen, als es der aktuelle Verkehrspreis vorgeben würde. Diese Möglichkeit wird daher auch als Verkauf unter Verkehrswert bezeichnet. Auf den ersten Blick handelt es sich hierbei um eine besonders günstige Möglichkeit, Ihren Kindern den Zugriff auf Ihre Immobilie zu ermöglichen. Allerdings können sich aus dieser Konstruktion vor dem Hintergrund des Erbrechts später Probleme ergeben. Näheres hierzu erfahren Sie in unserem Checkpoint Nr. 4.
Die vollständige Schenkung ist die dritte Möglichkeit, die wir Ihnen an dieser Stelle vorstellen wollen. Hierbei überschreiben Sie die Immobilie Ihrem Kind, ohne dass hierfür ein Kaufpreis gezahlt wird. Besteht zu diesem Zeitpunkt noch eine Hypothek, dann wird diese von Ihrem Kind übernommen. Auch hierbei handelt es sich um eine Konstruktion, die Folgen im Sinne des Erbrechtes haben kann.
Checkpoint 2: Wohnrecht gewünscht?
Sie wollen die Immobilie an Ihr Kind übertragen, aber dennoch in Ihrem Haus wohnen bleiben? Was auf den ersten Blick klingt, als wäre es vor allem für Sie vorteilhaft, stellt sich bei näherer Betrachtung auch als besonders günstig für das Kind dar. Hier entstehen nämlich erhebliche finanzielle Vorteile.
Zu unterscheiden ist dabei zwischen der sogenannten Nutzniessung und dem Wohnrecht. Bei der Nutzniessung haben Sie die freie Wahl, ob Sie die Immobilie nach der Übertragung auf das Kind selbst weiter bewohnen oder vermieten wollen. Eine Vermietung macht vor allem dann Sinn, wenn Ihr Kind zum Mieter wird. Ist dies nämlich der Fall, dann kommen Sie weiterhin für Steuern, Hypothekarzinsen, Prämien für Versicherungen und andere Abgaben auf. Ihr Kind bezahlt dagegen nur ausserordentliche Kosten, wie sie zum Beispiel im Rahmen von Reparaturen anfallen.
Bei einem Wohnrecht wird stattdessen festgelegt, dass Sie in der Immobilie wohnen bleiben. Sie bezahlen dann lediglich den gewöhnlichen Unterhalt sowie die Verbrauchskosten und die Nebenkosten. Ihr Kind dagegen kommt für Steuern, Versicherungen und die Hypothek auf.
Checkpoint 3: Steuerliche Gesichtspunkte beachten
Einen steuerlichen Aspekt haben wir gerade bereits angerissen. Die steuerliche Belastung für die Immobilie kann durch die Entscheidung zwischen einer Nutzniessung und einem Wohnrecht wahlweise auf Sie oder auf Ihr Kind übertragen werden. Das gibt Ihnen einen interessanten Handlungsspielraum.
Darüber hinaus fallen in manchen Kantonen aber auch Steuern an, wenn Sie eine Abtretung in Anrechnung einer künftigen Erbschaft vornehmen. Wie genau sich diese Steuerpflicht darstellt, hängt unter anderem von dem verwandtschaftlichen Verhältnis zwischen dem Schenkenden und dem Beschenkten ab. Hier sollten Sie sich im Vorfeld unbedingt darüber informieren, welche Steuern in Ihrem konkreten Fall mit der Abtretung verbunden sind.
Checkpoint 4: Spätere Probleme nicht ausgeschlossen
Wir haben Ihnen unter Punkt 1 bereits die verschiedenen Möglichkeiten vorgestellt, wie Sie Ihre Immobilie frühzeitig an die nachfolgende Generation weitergeben können. Gerade wenn Sie sich dabei für die gemischte oder die vollständige Schenkung entscheiden, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass es später zu bestimmten Problemen kommen kann.
Bei der gemischten Schenkung müssen im Erbfall diejenigen Ihrer Erben, die Ihre Immobilie erhalten haben, einen Ausgleich gegenüber weiteren Erben gewähren, der dem Mehrwert des Hauses seit dem Zeitpunkt der Übertragung entspricht. Ausserdem wird die in der gemischten Schenkung beinhaltete Schenkung als Erbvorbezug auf das Erbe angerechnet. Wenn Ihr Kind das Haus später an eine andere Person verkaufen will, fallen deutlich höhere Grundstückgewinnsteuern an. Damit kann es leicht passieren, dass der gut gemeinte Verkauf unter Verkehrswert am Ende teurer wird als ein Verkauf zum regulären Marktpreis.
Auch im Falle der vollständigen Schenkung muss sich das Kind, das die Liegenschaft erhalten hat, einen Wertzuwachs zwischen der Übertragung der Immobilie und dem Todeszeitpunkt anrechnen lassen. Dieser Wertzuwachs muss dann an die anderen Erben ausgezahlt werden. Es besteht allerdings die Möglichkeit, einen solchen Ausgleich in dem Vertrag, mit dem die Übernahme der Immobilie geregelt wurde, auszuschliessen. Beachten Sie hierbei aber unbedingt, dass solche Verträge erst mit der öffentlichen Beurkundung durch einen Notar rechtskräftig werden.
Im Weiteren ist zu beachten in welchem Eigentumsverhältnis ein Übertrag an beispielsweise mehrere Kinder erfolgen soll. Es ist möglich im Miteigentum (z.B 3 Kinder je 1/3) oder im Gesamteigentum, das heisst allen Kindern gehören 100 1/1 der Liegenschaft.
Unser Fazit: Eine Übertragung an die Kinder muss gut geplant werden
Sie haben gesehen: Wenn Sie den Wunsch haben, Ihren Grundbesitz schon zu Lebzeiten an Ihre Kinder weiterzugeben, dann müssen einige wichtige Entscheidungen getroffen werden. Welche Konstruktion eignet sich optimal für Ihre Situation, wünschen Sie ein Wohnrecht und welche Folgen sind damit verbunden, wie stellt sich die steuerliche Situation dar und was geschieht im späteren Erbfall?
All dies sollten Sie bedenken, bevor Sie sich für eine bestimmte Konstruktion entscheiden. Wir raten Ihnen, sich im Vorfeld von einem erfahrenen und versierten Immobilienmakler beraten zu lassen. Dieser kann die finanziellen Folgen einer Übertragung exakt berechnen und Ihnen dabei helfen, eine Lösung zu finden, die für alle Seiten zu einem guten Ergebnis führt.