Hedonische Bewertung Ihrer Immobilie - kostenlos & schnell

Verkäufer und Käufer von Immobilien haben naturgemäss oft ganz unterschiedliche Vorstellungen vom Wert der Liegenschaft, die den Besitzer wechseln soll.

Zunächst einmal hat der Verkäufer das Ziel, mit seiner Immobilie einen möglichst hohen Preis zu erzielen, während der Käufer selbstverständlich eher günstig kaufen will.

Diese Grundpositionen sind zunächst einmal ganz unabhängig vom tatsächlichen Wert eines Hauses oder einer Wohnung und bestimmen die Grundlage jeder Preisverhandlung.

Darüber hinaus hat der Verkäufer die Sorge, dass er seinen Besitz zu günstig abgibt. Er kennt sein Objekt sehr gut, hat die Immobilie in vielen Fällen selbst bewohnt und schätzt ihren Wert aufgrund seiner persönlichen Verbindung zur Liegenschaft tendenziell eher hoch ein.

Der Käufer dagegen macht sich Gedanken darüber, ob er ein vergleichbares Objekt nicht auch preiswerter erstehen könnte oder ob er im Falle eines späteren Wiederverkaufs einen Verlust erleidet.

Die Situation der Kaufanbahnung ist häufig von gegenseitigem Misstrauen geprägt. Von daher ist das Bedürfnis nach einer möglichst objektiven Bewertungsmethode sehr gross.

Ein ideales System betrachtet dabei nicht die individuellen Vorstellungen von Käufer und Verkäufer, sondern orientiert sich ausschliesslich an den Fakten.

Nicht nur die direkt beteiligten Parteien eines Immobiliengeschäftes haben das Bedürfnis, den Wert einer Liegenschaft zu kennen. Auch Banken und Versicherungen stehen immer wieder vor der Aufgabe, Immobilien möglichst sicher, zuverlässig und belastbar zu bewerten.

Letztlich werden auf der Grundlage des Wertes Finanzierungsmodelle entwickelt oder Versicherungstarife festgelegt. Die Werteinschätzung hat hierbei also erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen für die Zukunft.

Im Falle solcher Institutionen kommen drei weitere Anforderungen an die Bewertungsmethode hinzu: Die Wertermittlung muss schnell erfolgen, sie muss preiswert sein und sie muss schweizweit funktionieren.

Geschwindigkeit spielt immer dann eine Rolle, wenn kurzfristig Offerten erstellt oder Verträge abgeschlossen werden müssen.

Hohe Kosten für die Immobilienbewertung können die institutionellen Anbieter innerhalb ihrer Geschäftsmodelle nicht unterbringen.

Ausserdem müssen kurzfristige Bewertungen ganz unabhängig vom jeweiligen Standort der Liegenschaften zur Verfügung stehen.

Die Alternative zu einem Bewertungsverfahren auf statischer Grundlage bildet die Beauftragung von Gutachtern und Sachverständigen.

Diese benötigen aber viel Zeit, um ein entsprechendes Gutachten zu erstellen. Ihre Leistungen sind darüber hinaus kostspielig und nicht zuletzt sind die meisten Gutachter nicht in der gesamten Schweiz tätig, so dass immer wieder neue Fachleute gefunden werden müssen.

Die hedonische Immobilienbewertung wird häufig erwähnt. Vielen Menschen ist jedoch nicht klar, wie diese Methode konkret funktioniert. Dabei orientiert sie sich eigentlich an ganz einfachen Grundlagen.

Bei der hedonischen Methode wird davon ausgegangen, dass sich im Marktpreis jeder einzelnen Immobilie Informationen über die Merkmale der Liegenschaft befinden, die den Wert bestimmen.

Mit anderen Worten: Es fliessen viele verschiedene Faktoren in den Preis ein, der letztlich am Markt realisiert werden kann und diese Faktoren lassen sich meist recht zuverlässig messen oder ermitteln.

Betrachtet man diese unterschiedlichen Eigenschaften nun einzeln und misst ihnen jeweils einen bestimmten Wert zu, dann kann man wiederum zu jeder beliebigen Immobilie, deren Merkmale man kennt, eine Preisschätzung abgeben.

Um es konkreter zu machen: Jeder Immobilie lassen sich bestimmte Eigenschaften zuordnen. Hierbei handelt es sich zum Beispiel unter anderem um Grösse und Volumen, um die Zimmerzahl und die Nutzfläche, um das Baujahr, den Baustandard und den Zustand oder um die Makrolage und die Mikrolage.

Beschreibt man die Liegenschaft nun detailliert auf dieser Grundlage und kennt zusätzlich die statischen Daten des Marktes, dann kann man auf einfache und zuverlässige Weise einen Gesamtwert ermitteln.

Die hedonische Bewertung bietet eine Reihe von überzeugenden Vorteilen. Ein wesentlicher Aspekt hierbei ist die Tatsache, dass die Festlegung von Immobilienpreisen nicht auf der Schätzung einer einzelnen Person basiert, sondern auf den Daten von vielen Käufen und Verkäufen.

Das führt zu einem hohen Mass an Objektivität und macht die hedonische Immobilienbewertung zu einem besonders marktnahen Instrument.

Ausserdem erfolgt die Festlegung von Immobilienpreisen nach dieser Methode sehr schnell. Sobald die grundlegenden Eigenschaften der Liegenschaft einmal festgelegt wurden, was im Falle eines Verkaufes ohnehin erfolgt, da ja ein Exposé erstellt werden muss, erfolgt die abschliessende Bewertung als rein rechnerischer Prozess innerhalb von kurzer Zeit.

Entsprechend niedrig sind auch die Kosten, die mit dieser Methode verbunden sind.

Darüber hinaus lassen sich auf dieser Grundlage Immobilien in der ganzen Schweiz bewerten, auch wenn man es hier mit einer abgelegenen Lage zu tun hat.

Meistens wird diese Methode der Immobilienbewertung für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen angewendet. Banken und kleinere Investoren wenden bei Mehrfamilienhäusern die Ertragswertmethode an.

Für kapitalintensivere Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeliegenschaften wird das international anerkannte Verfahren der Discounted Cashflow Methode (DCF) herangezogen.

Kritiker sprechen mitunter Schwächen in der Genauigkeit der hedonischen Bewertung an. Man kann davon ausgehen, dass es hier zu Abweichungen von rund 10% kommt.

Damit ist die Bandbreite zwischen der oberen und der unteren Bewertungsgrenze gemeint. Bei Spezialimmobilien wie zum Beispiel Villen oder Bauernhäusern liegen oftmals nicht genug Vergleichsdaten vor. Das macht es schwer die Qualität der Schätzung hoch zu halten.

Je nachdem wie viele Vergleichswerte in einer Region vorliegen ist dies unterschiedlich.

Die meisten Tools zur hedonischen Immobilienbewertung, zeigen nach der Schätzung einen Qualitätsscore an.  Allerdings muss man hierzu sagen, dass alle Bewertungsverfahren von Immobilien nur eine Annäherung an den Marktpreis sind.

Bei anderen Methoden kennt man dabei die Höhe der möglichen Abweichung nicht genau.

Bei der hedonischen Immobilienbewertung kann man die theoretische Abweichung dagegen genau beziffern und diese daher auch in die abschliessende Beurteilung einer Immobilie einfliessen lassen.

Die allcap AG wählt je nach Immobilie die passende Methode zur Bewertung von Liegenschaften an.