Wohneigentum ist immer eine schöne Sache, von der Sie langfristig profitieren. Wenn es dabei um die Anschaffung von Stockwerkeigentum geht, sollten Sie sich im Vorfeld aber unbedingt mit allen Konsequenzen vertraut machen, die mit Ihrer Entscheidung verbunden sind. Wir informieren Sie ausführlich über diese besondere Form von Immobilien und stellen Ihnen Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer im Detail vor.
Die Entscheidung für Stockwerkeigentum verändert Ihr Leben
Wenn Sie darüber nachdenken, eine Wohnung anzuschaffen, dann sollten Sie sich darüber informieren, welche Rechte und Pflichten mit dem Stockwerkeigentum in der Schweiz verbunden sind. Natürlich kommt es zunächst darauf an, ob Sie eine Wohnung entdecken, die Ihnen gut gefällt und in der Sie sich Ihr künftiges Leben vorstellen können.
Neben diesen Aspekten müssen Sie aber auch die rechtlichen Konsequenzen kennen, die mit einem solchen Schritt verbunden sind. Das soll auf Sie ganz und gar nicht abschreckend wirken, da wir es hier nicht wirklich mit schlimmen rechtlichen Folgen zu tun haben. Da die Entscheidung für Stockwerkeigentum aber einen grossen Einfluss auf Ihr Leben haben wird, sollten Sie über alles Bescheid wissen, was auf Sie zukommen kann.
Eine Investition in Wohneigentum ist darüber hinaus in den meisten Fällen eine gute Entscheidung. Und damit Sie Ihr künftiges Stockwerkeigentum noch mehr geniessen können, nehmen Sie sich jetzt ein wenig Zeit, um mehr über diese Form des Eigentums zu erfahren.
Stockwerkeigentum bedeutet, gemeinsam mit anderen zu leben
Die Gründe, warum Menschen sich für die Anschaffung einer Immobilie entscheiden, sind vielfältig und unterschiedlich. Dem einen geht es dabei vor allem darum, ein Leben mit mehr Unabhängigkeit zu führen. Andere betrachten das Wohneigentum als Grundstein der späteren Altersversorgung. Und wieder andere wollen die derzeit besonders günstigen Finanzierungszinsen auf keinen Fall ungenutzt lassen.
Wenn wir über den Kauf einer Immobilie nachdenken, dann fällt uns meist zunächst das Einfamilienhaus ein. Dabei besteht in der Schweiz seit mehr als einem halben Jahrhundert die Möglichkeit, sogenanntes Stockwerkeigentum zu erwerben. Hiervon sprechen wir immer dann, wenn Sie Eigentümer einer Wohnung werden, die sich zusammen mit anderen Wohnungen in einem Haus befindet.
Hieraus ergibt sich eine besondere Situation. Obwohl Sie nämlich Eigentümer sind, müssen Sie sich mit den anderen Besitzern arrangieren. Hierzu gehört auf der einen Seite ein gewisses Mass an gegenseitiger Rücksichtnahme. Auf der anderen Seite besteht aber auch die Notwendigkeit, bestimmte bauliche Dinge gemeinsam zu beschliessen, zu planen und zu finanzieren.
Damit diese Art des Zusammenlebens möglichst harmonisch und ohne Streit abläuft, gibt es einige verbindliche Regeln, die festlegen, welche Rechte und Pflichten für Sie als Eigentümer mit dem Stockwerkeigentum verbunden sind.
Was dürfen Sie beim Stockwerkeigentum alleine entscheiden?
Stockwerkeigentum ist eine Form des Miteigentums. Sie erwerben also lediglich einen Teil vom jeweiligen Gebäude und seinem Grundstück. Dies wird natürlich genau im Grundbuch festgehalten.
Über Ihre eigene Wohnung dürfen Sie selbstverständlich ganz frei entscheiden. Hierzu gehören auch eventuell vorhandene Nebenräume, wie zum Beispiel ein Kellerabteil oder ein Dachbodenabteil. In Bezug auf die Nutzung oder auch auf Umbauten sind Sie hier völlig frei. Eine Ausnahme bilden lediglich die tragenden Mauern sowie Dach und Fassadenelemente. Diese stehen nämlich im Gemeinschaftseigentum, so dass Änderungen hieran der Zustimmung der Gemeinschaft bedürfen.
Darüber hinaus haben Sie das Recht, Wände zu versetzen, Ihre Wohnung ganz nach Ihren individuellen Wünschen zu gestalten, den Innenputz zu verändern oder das Stromnetz innerhalb der Wohnung Ihren Bedürfnissen anzupassen.
Wenn Sie Wert darauflegen, zusätzliche Bereiche der Liegenschaft zu nutzen, die nicht zu Ihrer eigenen Wohnung gehören oder diese sogar ganz alleine nutzen wollen, dann können Sie ein entsprechendes Sondernutzungsrecht beantragen. Die betreffenden Flächen bleiben dabei zwar im Eigentum der Gemeinschaft. Sie erhalten aber bestimmte Rechte zur Nutzung. Dem können natürlich auch Verpflichtungen gegenüberstehen, diese Bereiche auch alleine zu unterhalten.
Was gehört beim Stockwerkeigentum zum Gemeinschaftsbesitz?
Beim Stockwerkeigentum ist gesetzlich sowie reglementarisch klar geregelt, dass die Teile der Liegenschaft, die zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und guten Aussehen beitragen, der Gemeinschaft gehören.
Dies beginnt bei den elementaren Gebäudeteilen. Hierbei handelt es sich zum Beispiel das Fundament des Gebäudes, um die tragenden Mauern, um das Dach oder um Decken mit tragender Funktion. Hinzu kommen die Gebäudeteile, von denen abhängt, wie die Immobilie äusserlich beschaffen ist. Darunter versteht man unter anderem die Fassade, den Aussenputz, die Fenster mit Rollläden und Fenstergittern oder auch die Brüstungen von Balkonen oder Terrassen.
Im Aussenbereich fallen der Hof oder Garten, Aussenstellplätze für Fahrzeuge, Grünanlagen oder Aussensitzplätze unter das Gemeinschaftseigentum. Und nicht zuletzt zählen hierzu auch gemeinsame Einrichtungen und Anlagen, wie zum Beispiel die Hauseingangstüre, Treppenhaus und Aufzug, Gemeinschaftsräume, Versorgungs- und Entsorgungsleitungen ausserhalb der eigenen Wohnung, die Zentralheizung, Wasch- und Trockenräume oder eine Gemeinschaftsantenne.
Für diese Gebäudeteile gilt, dass Veränderungen hier nur dann vorgenommen werden dürfen, wenn das von der Eigentümerschaft mehrheitlich beschlossen wurde.
Gemeinschaftliche Entscheidungen sind verbindlich
Entscheidungen der Eigentümerschaft werden im Rahmen von regelmässig stattfindenden Eigentümerversammlungen getroffen. Hierzu lädt der Verwalter mindestens einmal pro Jahr ein. Die Einladung muss immer rechtzeitig erfolgen. Sollen Änderungen an einem gemeinschaftlichen Bauteil vorgenommen werden, so bedingt das grundsätzlich eine mehrheitliche Entscheidung. Dieses Vorgehen ist auch dann anzuwenden, wenn es zum Beispiel darum geht, eine Markise an einem Balkon oder einer Terrasse zu befestigen oder dort eine Satellitenschüssel zu montieren.
Ebenso wird in Bezug auf Sanierungen, Umbauten, Reparaturen oder Anschaffungen vorgegangen. Hierbei gilt: Wenn die Eigentümerschaft eine solche Massnahme mehrheitlich beschlossen hat, dann müssen sich alle Miteigentümer an den Kosten hierfür beteiligen. Das gilt auch dann, wenn Sie selbst gegen die entsprechende Baumassnahme oder Anschaffung gestimmt haben oder bei der Versammlung gar nicht anwesend waren.
Je nach Art der Entscheidung sind unterschiedliche Mehrheiten erforderlich. Zu unterscheiden ist hierbei zwischen der einfachen Mehrheit, der qualifizierten Mehrheit und der Einstimmigkeit.
Viele Eigentümergemeinschaften bilden gemeinsam Rücklagen im Rahmen eines Erneuerungsfonds. Aus diesem Fonds werden die Kosten für Sanierungsmassnahmen an gemeinschaftlichen Teilen finanziert. Auch wenn es keine gesetzliche Vorschrift darüber gibt, dass ein Erneuerungsfonds angelegt werden muss, ist dieses Vorgehen doch sehr zu empfehlen.
Unser Fazit: Vor dem Kauf die Beschlüsse der Eigentümerschaft prüfen
Das Stockwerkeigentum bildet eine ideale Möglichkeit, Grundbesitz auch dann aufzubauen, wenn Sie kein Einfamilienhaus kaufen wollen oder können. Auch bei dieser Form der Immobilie geniessen Sie viele Freiheiten und sind unabhängig von einem Vermieter.
Allerdings muss Ihnen im Vorfeld bewusst sein, dass Sie das Gebäude nicht alleine besitzen, sondern gemeinsam mit den anderen Eigentümern. Aus diesem Umstand können sich grundsätzlich Konflikte entwickeln. Die überwiegende Mehrheit der Eigentümerschaften geht friedlich und harmonisch miteinander um. Es gibt hier aber auch Ausnahmen.
Aus diesem Grund sollten Sie sich vor der Kaufentscheidung immer ein eigenes Bild von Ihren künftigen Mitbewohnern und Miteigentümern machen. Häufig lässt sich bereits am Zustand des Gebäudes erkennen, wie gut die verschiedenen Parteien miteinander zurechtkommen.
Darüber hinaus sollten Sie in jedem Fall die bereits bestehenden Beschlüsse der Eigentümerversammlung überprüfen. Es ist zum Beispiel möglich, dass kurz vor Ihrem Eintritt beschlossen wurde, die Fassade oder das Dach des Gebäudes aufwendig zu erneuern. Auch als neuer Miteigentümer gelten diese Beschlüsse für Sie, so dass Sie sich in diesem Fall an den Kosten beteiligen müssten. Ebenso ist die Höhe des Erneuerungsfonds zu prüfen. Des weiteren sollten Sie überprüfen, ob alle Beitragszahlungen von den Eigentümern geleistet wurden.