Ob Sie als Privatperson eine Immobilie kaufen, halten oder verkaufen: In jeder Situation fallen im Zusammenhang mit diesem Eigentum Steuern an. Ohne die steuerlichen Besonderheiten von Immobilienbesitz in der Schweiz zu kennen, kann sich schnell eine Situation ergeben, die mit unerwarteten Kosten verbunden ist. Aus diesem Grund stellen wir Ihnen im Folgenden die Steuern vor, die in der Schweiz durch Immobilien entstehen. So wissen Sie immer ganz genau, worauf Sie sich einstellen müssen.
Steuerpflicht und Immobilien: Diese grundlegenden Regeln gelten immer
Der Besitz von Immobilien ist eine komplexe Angelegenheit. Das liegt vor allem daran, dass Liegenschaften die Ursache für eine Reihe von verschiedenen Steuerarten bilden.
Die Steuern fallen grundsätzlich immer dort an, wo sich die Immobilie befindet. Sobald Sie also mehr als nur eine Immobilie an verschiedenen Orten besitzen, kann es leicht dazu kommen, dass Sie in mehreren Kantonen steuerpflichtig werden.
Da die steuerrechtliche Behandlung von Immobilien in den Kantonen verschieden ist, wird eine solche Angelegenheit schnell unübersichtlich. Das beginnt bereits bei den unterschiedlichen Steuersätzen, die teilweise sogar von Gemeinde zu Gemeinde abweichen.
Vor diesem Hintergrund ist es also durchaus sinnvoll, schon vor dem Kauf zu überprüfen, welche Regeln und welche Steuersätze am jeweiligen Standort gelten. Dies kann einen erheblichen Einfluss darauf haben, ob Sie Ihre Immobilie rentabel bewirtschaften können oder nicht.
Die verschiedenen Steuerarten auf Immobilien in der Übersicht
Wenn sich Immobilien im Privatbesitz befinden, lösen sie unterschiedliche Steuerarten aus. Die wichtigsten sind hierbei:
- Einkommenssteuer
- Vermögenssteuer
- Grundstücksgewinnsteuer
- Handänderungssteuer
- Liegenschaftssteuer
- Mehrwertsteuer
- Eigenmietwert
Schauen Sie sich die verschiedenen Steuerarten hier näher an und verschaffen Sie sich einen Eindruck darüber, welche Ausgaben auf Sie zukommen.
Einkommenssteuer
Selbstverständlich wirken sich Immobilien, die sich in Ihrem privaten Eigentum befinden, auf Ihre Einkommenssteuer aus. Dies gilt sowohl für die eingenommenen Mieterträge als auch für den Eigenmietwert, in dem Fall, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen.
Die Berücksichtigung innerhalb der Einkommenssteuer führt aber im Gegenzug auch dazu, dass Sie alle anfallenden Unterhaltskosten sowie Ausgaben, die in Zusammenhang mit der Finanzierung stehen, von der Einkommenssteuer abziehen können.
Dies gilt allerdings nicht für Kosten, die im Rahmen von Aufwendungen für die Wertsteigerung Ihrer Immobilie entstehen.
Vermögenssteuer
Eine Liegenschaft zählt zu Ihrem privaten Vermögen. Aus diesem Grund führt ihr Besitz dazu, dass für Sie eine Vermögenssteuer anfällt. Die Vermögenssteuer wird auf der Ebene des jeweiligen Kantons und der jeweiligen Gemeinde erhoben, abgestimmt auf den Standort der Immobilie und nicht zwingend auf Ihren Wohnsitz. Der Bund erhebt von Ihnen keine Vermögenssteuer.
Wenn Schulden auf der Liegenschaft lasten, dann können diese von der Vermögenssteuer in Abzug gebracht werden.
Grundstückgewinnsteuer
Wie der Name es bereits vermuten lässt, handelt es sich bei der Grundstückgewinnsteuer um eine Abgabe, die dann anfällt, wenn Sie beim Verkauf einer Immobilie einen Gewinn realisieren. Auch hier haben wir es mit einer kantonalen und teilweise einer gemeindlichen Steuer zu tun. Der Bund dagegen erhebt auf den Veräusserungsgewinn keine Grundstückgewinnsteuer.
Die Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt übrigens teilweise bestimmte Steueraufschubtatbestände. Hierbei kann es sich zum Beispiel um güterrechtliche Auseinandersetzungen, um einen Erbgang oder um eine Ersatzbeschaffung handeln. Trifft ein solcher Steueraufschubtatbestand zu, kann es dazu kommen, dass die Besteuerung erst mit einem Eigentumswechsel in der Zukunft erfolgt.
Handänderungssteuer
Auch die Handänderungssteuer fällt auf kantonaler oder gemeindlicher Ebene an. Sie wird dann erhoben, wenn eine Immobilie vom bisherigen an den neuen Eigentümer übergeht.
Bei der Handänderungssteuer handelt es sich um eine vergleichsweise komplizierte Steuer. Das liegt daran, dass die verschiedenen Kantone steuerbefreite oder privilegiert besteuerte Handänderungen einsetzen, die zum Beispiel im Falle von Erbgängen, Ersatzbeschaffungen oder güterrechtlichen Auseinandersetzungen greifen.
Einige Kantone erheben gar keine Handänderungssteuer, andere berechnen entweder ersatzweise oder zusätzlich eine Gebühr gemäss ihrer jeweiligen Gebührenordnung.
Liegenschaftssteuer
Ebenfalls um eine kantonale oder gemeindliche Steuer handelt es sich bei der Liegenschaftssteuer. Ihre konkrete Höhe ist abhängig vom Verkehrswert der jeweiligen Immobilie. Diese Steuer muss jährlich bezahlt werden. Dabei können Schulden, die auf der Immobilie lasten, in diesem Fall nicht in Abzug gebracht werden.
Allerdings fällt die Liegenschaftssteuer lediglich in wenigen Kantonen und Gemeinden an, so dass die meisten Immobilienbesitzer hiervon verschont bleiben.
Mehrwertsteuer
Kommen wir zu einer weiteren Steuer, die im Zusammenhang mit dem privaten Besitz von Immobilien eine Rolle spielen kann. Die Rede ist von der Mehrwertsteuer. Die gute Nachricht zuerst: Grundsätzlich gilt, dass keine Mehrwertsteuer auf Vermietung oder Verkauf anfällt, wenn eine Liegenschaft ausschliesslich privat genutzt wird. Entsprechend fällt natürlich auch die Möglichkeit zum Vorsteuerabzug weg, die ansonsten auf Investitions-, Betriebs- und Verwaltungskosten geltend gemacht werden könnte.
Handelt es sich um einen Neubau, dann ist Folgendes zu beachten. Wird eine Immobilie noch vor dem Baubeginn verkauft, dann handelt es sich hierbei im Sinne der Mehrwertsteuer um eine steuerbare Immobilienleistung. Erfolgt der Verkauf erst nach Baubeginn, dann ist diese Transaktion steuerbefreit.
Wenn Sie Ihre Immobilie in Privatbesitz an einen mehrwertsteuerpflichtigen Mieter oder Käufer abgeben, dann haben Sie die Wahl, ob Sie Verkauf oder Vermietung der Mehrwertsteuer unterstellen wollen. Wenn Sie sich für die Mehrwertsteuer entscheiden, dann können Sie entsprechend auch Vorsteuern geltend machen.
Eigenmietwert
Seit über 100 Jahren haben es Immobilieneigentümer in der Schweiz mit dem sogenannten Eigenmietwert zu tun. Hierbei handelt es sich um eine Abgabe, die den Anforderungen aus dem solidarischen Steuersystem geschuldet ist.
Der Eigenmietwert betrifft Eigentümer, die in der eigenen Immobilie leben. Sie müssen den Eigenmietwert so versteuern, als würde es sich dabei um Einkommen handeln.
Berechnet wird der Eigenmietwert auf der Grundlage, was die jeweilige Immobilie an Einkommen erzielen würde, wenn sie an eine andere Person vermietet werden würde. Der Eigenmietwert wird damit als Naturaleinkommen betrachtet. Der Eigentümer erzielt einen Nutzungsertrag, da er keine Miete bezahlen muss.
Und genau dieser Nutzungsertrag muss mit dem sonstigen Einkommen versteuert werden. Im Gegenzug haben Eigentümer die Möglichkeit, Ausgaben wie Hypothekarzinsen oder Unterhaltsarbeiten steuerlich geltend zu machen.
Die Berechnung des Eigenmietwertes obliegt der zuständigen kantonalen Steuerbehörde. Es werden Kriterien wie Baujahr, Lage, Wohnfläche oder Bauweise berücksichtigt. Hierbei wird die Immobilie zum Beispiel vor Ort geschätzt oder mit dem Mietpreisniveau in der näheren Umgebung verglichen.
Grundsätzlich muss der Eigenmietwert letztlich bei mindestens 60 Prozent der Einnahmen liegen, die am freien Markt mit der Vermietung der Immobilie erzielt werden könnten. Dies gilt übrigens auch für Zweitwohnungen, selbst dann, wenn diese nicht dauerhaft bewohnt werden.
Da die konkrete Berechnung des Eigenmietwertes regional erfolgt, unterscheidet sich seine Höhe von Kanton zu Kanton teilweise stark.
Der Eigenmietwert trifft in der Schweiz mehr als 1,5 Millionen Eigenheimbesitzer und wird oft kontrovers diskutiert. Dabei wird auch immer wieder darüber verhandelt, den Eigenmietwert abzuschaffen. Ob und wann sich dieses Vorhaben durchsetzen wird, ist derzeit noch nicht absehbar.
Steuertatbestände: Steuern für Ihre Immobilie fallen in vielen Situationen an
Eines ist bei der Lektüre unserer Informationen mit Sicherheit klar geworden: Die Steuern, die durch Immobilien entstehen können, sind vielfältig und teilweise sehr kompliziert. Wir haben es hier nicht nur mit einer Vielzahl an Steuerarten zu tun, sondern auch mit regional ganz unterschiedlichen Regelungen.
Dabei ist es wichtig, dass Sie sich vor allem mit den unterschiedlichen Steuertatbeständen vertraut machen, also mit den Situationen, in denen es dazu kommen kann, dass Steuern anfallen. Beispiele hierfür sind unter anderem:
- Eigentum an einer Immobilie
- Verkauf einer Liegenschaft
- Kauf einer Immobilie
- Erbgang oder Schenkung
- Bau oder Umbau
- Nutzung oder Eigennutzung einer Immobilie
- Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen und Schulden
- Unterhaltskosten
Unser Fazit: Sorgen Sie für fachkundige Beratung
Aus den zahlreichen Steuertatbeständen und den vielen unterschiedlichen Regeln und Steuersätzen, die vom Standort der Immobilie abhängig sind, ergeben sich fast unendlich viele Kombinationen. Ohne fachkundige Unterstützung sind Sie als privater Immobilienbesitzer kaum in der Lage dazu, alle Verpflichtungen und Möglichkeiten zu überblicken und zu berücksichtigen.
Aus diesem Grund raten wir dringend dazu, dass Sie sich in Bezug auf die steuerliche Situation Ihrer Immobilie umfassend beraten lassen. Im Idealfall erfolgt dies bereits vor der Anschaffung einer Liegenschaft. Nur dann kennen Sie die tatsächlichen Kosten, die auf Sie zukommen. Unsere erfahrenen Immobilienmakler stehen Ihnen hierbei gerne zur Seite und informieren Sie ausführlich über Ihre Rechte, Ihre Pflichten und Ihre Möglichkeiten.