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Mehrfamilienhaus kaufen: Mit diesen Tipps vermeiden Sie unnötige Risiken

Wenn Sie sich für den Kauf eines Mehrfamilienhauses interessieren, dann haben Sie sich sicher schon Gedanken darüber gemacht, welche Renditechancen Ihnen ein solches Objekt bietet und welche Risiken dem gegenüberstehen. Um Ihnen eine bessere Einschätzung zu ermöglichen, haben wir im Folgenden vier wertvolle Praxistipps und viele Hintergrundinformationen zusammengestellt. Entsprechend gut informiert sind Sie optimal auf eine Investition in ein Mehrfamilienhaus vorbereitet.

Die Investition in ein Mehrfamilienhaus bietet interessante Chancen

Beim Stichwort Immobilien fällt den meisten von uns zuerst die Anschaffung eines Eigenheims ein. Natürlich ist es mit vielen Vorteilen verbunden, wenn man, ganz unabhängig von einem Vermieter, frei und selbstbestimmt in den eigenen vier Wänden leben kann. Allerdings lohnt es sich in diesem Zusammenhang durchaus, einmal weiterzudenken. Immobilien eignen sich nämlich auch hervorragend als Renditeobjekte. Durch laufende Mieteinnahmen erzielen wir ein zusätzliches oder sogar ein hauptsächliches Einkommen. Diesem Einkommen steht hauptsächlich eine Investition gegenüber. Besonders viel Arbeit muss je nach Liegenschaft hier nicht mehr geleistet werden, sobald die grundlegende Konstruktion einmal aufgebaut ist.

Interessant ist hierbei vor allem, dass die Mieteinnahmen weitgehend unabhängig von niedrigen Zinsen oder kurzfristigen wirtschaftlichen Entwicklungen sind. Mieten bleiben, das zeigt die Betrachtung der Vergangenheit, stabil oder steigern sich sogar mit der Zeit. Und apropos niedrige Zinsen: Von diesen profitieren Sie natürlich zusätzlich, wenn Sie sich zum jetzigen Zeitpunkt eine günstige Finanzierung des Mehrfamilienhauses sichern können.

Wenn Sie feststellen, dass es Ihnen momentan an Entscheidungswille oder Gelegenheit mangelt, selbst in ein eigenes Mehrfamilienhaus zu investieren, können Sie stattdessen natürlich auch über einen Immobilienfonds in den Liegenschaftsmarkt investieren. Bevor Sie sich allerdings entscheiden, empfehlen wir Ihnen die folgenden Tipps und Hinweise. Hier können Sie nämlich genau erkennen, worauf Sie bei der Anschaffung eines Mehrfamilienhauses achten sollten und wie Sie Ihre Erfolgsaussichten bei diesem Investment signifikant verbessern.

Tipp 1: Das passende Objekt auswählen

Ihr Projekt „Mehrfamilienhaus“ steht und fällt mit der Auswahl des optimalen Objektes. Hierbei sollten Sie sich vorrangig von vier wichtigen Kriterien leiten lassen:

  1. Lage
  2. Ausbaustandard
  3. Zustand
  4. Wohnungsmarkt

Die Lage entscheidet darüber, wie gut sich Ihre Wohnungen vermarkten lassen. Achten Sie unter anderem auf eine gute Verkehrsanbindung, eine vernünftige Infrastruktur, eine geringe Lärmbelastung und die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, öffentlichen Einrichtungen und Freizeitangeboten. Eine optimale Lage zeichnet sich nicht nur durch gute Vermietungsmöglichkeiten aus. Sie erlaubt Ihnen im Bedarfsfall auch einen  zügigen Verkauf Ihrer Immobilie.

Der Ausbaustandard ist ein wesentliches Merkmal in Bezug auf die Miethöhe, die sich für die Wohnungen in Ihrem Mehrfamilienhaus erzielen lassen. Eine hochwertige und moderne Ausstattung bietet hierbei natürlich höhere Mieteinnahmen als eine normale oder sogar unterdurchschnittliche Ausstattung.

Auch der Zustand der Liegenschaft wirkt sich auf der einen Seite auf die Höhe der erzielbaren Einnahmen aus. Auf der anderen Seite gibt er aber auch Aufschluss über die Ausgaben, die in den nächsten Jahren auf Sie zukommen. Anhand der Zustandsanalyse können Sie genau erkennen, wie viel Geld Sie in absehbarer Zeit in Sanierung, Instandsetzung und Modernisierung investieren müssen.

Nicht zuletzt sollten Sie sich bei der Auswahl eines geeigneten Mehrfamilienhauses am Wohnungsmarkt vor Ort orientieren. Dieser bestimmt, wie leicht es möglich ist, die Wohnungen zu vermieten. Dies lässt sich allerdings nicht pauschal beantworten. Stattdessen sollten Sie mit einem kompetenten Partner herausfinden, ob die Wohnungsgrössen, die Mietpreise und die Ausstattung möglichst gut zu dem passen, was am Markt gefragt ist.

Tipp 2: Berechnen Sie die Einnahmen

Neben der baulichen Analyse und Bewertung infrage kommender Liegenschaften spielt vor allem die Einnahmesituation eine wesentliche Rolle. Ihre Einnahmen als Vermieter von Wohnungen bestehen aus den Mietzahlungen Ihrer Mieter. Und genau diese sollten Sie sich im nächsten Schritt einmal kritisch anschauen.

Rückständige Mieten, Schwierigkeiten mit einzelnen Mietern oder sogar mietrechtliche Streitigkeiten stellen ernsthafte Gefährdungen Ihres Geschäftsmodells als Vermieter eines Mehrfamilienhauses dar. Aus diesem Grund sollten Sie sich so eingehend wie nur möglich darüber informieren, wie sich die Situation in dem anvisierten Objekt in den letzten Jahren dargestellt hat. Kam es zu Mietausfällen? Sind häufige Mieterwechsel zu beklagen? Fanden vielleicht sogar gerichtliche Auseinandersetzungen statt? Diese Informationen erlauben Ihnen Rückschlüsse darüber, ob Sie die Vermietung erfolgreich betreiben können oder ob mit Schwierigkeiten zu rechnen ist.

Ergänzend hierzu hilft Ihnen eine detaillierte Betrachtung der Mietsituation in der näheren Nachbarschaft weiter. Hier gilt es zum Beispiel zu untersuchen, wie es um den Mietzins bestellt ist und ob es viele Leerstände gab. Ausserdem sollten Sie sich darüber informieren, ob in unmittelbarer Umgebung Neubauvorhaben geplant sind, die zu einem verschärften Wettbewerb führen könnten. Von all diesen Faktoren ist übrigens nicht nur Ihre Einnahmesituation abhängig. Sie entscheiden auch über den späteren Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie.

Tipp 3: Kalkulieren Sie die Kosten

Die Einnahmen, die Sie mit Ihrem Mehrfamilienhaus erzielen können, stehen auf der einen Seite. Auf der anderen Seite stehen die Kosten, die mit der Bewirtschaftung der Liegenschaft verbunden sind. Es ist dringend erforderlich, dass Sie sich einen Überblick über sämtliche Kosten verschaffen, die auf Sie zukommen. Viele dieser Ausgaben können auf die Mieten umgelegt werden. Für andere wiederum müssen Sie selbst aufkommen.

Um herauszufinden, ob sich das ausgewählte Objekt als Rendite-Immobilie lohnt, müssen sämtliche Kosten sorgfältig ermittelt und den Einnahmen gegenübergestellt werden. Zu den Kosten zählen sowohl die Finanzierungs- als auch die Bewirtschaftungskosten. Unter die Finanzierungskosten fallen dabei die Fremd- und Eigenkapitalkosten. Bestandteil der Bewirtschaftungskosten sind neben den allgemeinen Ausgaben auch die anfallenden Steuern. Die Mieteinnahmen unterliegen der Einkommenssteuer, falls die Immobilie privat erworben wird.

Wenn Ihnen diese Zahlenwerte vorliegen, können Sie die Bruttorendite und die Nettorendite ausrechnen. Die Bruttorendite beschreibt dabei das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und den Nettomieterträgen. Um die Nettorendite zu berechnen, müssen von den Mieterträgen noch die Bewirtschaftungskosten und die Rückstellungen für Reparaturen und Instandhaltungen abgezogen werden.

Wenn Sie selbst nicht über Erfahrungen in Bezug auf die Bewirtschaftung von Mehrfamilienhäusern verfügen, dann sollten Sie darüber nachdenken, einen Immobilientreuhänder zu beauftragen, der die Verwaltung für Sie übernimmt. Bei mehreren Wohneinheiten kann sich eine externe Verwaltung unter finanziellen Aspekten durchaus rechnen. Darüber hinaus ist so sichergestellt, dass Ihnen keine mietrechtlichen Fehler unterlaufen.

Tipp 4: Berechnen Sie den Wert des Mehrfamilienhauses

Bevor Sie zur eigentlichen Kaufentscheidung gelangen, müssen Sie sich nicht nur davon überzeugen, dass eine rentable Bewirtschaftung der Liegenschaft möglich ist. Auch der konkrete Kaufpreis spielt eine wichtige Rolle. Während die Bewertung von einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung in der Regel auf Grundlage des Verkehrswertes erfolgt, empfiehlt sich bei einem Mehrfamilienhaus die Orientierung am sogenannten Ertragswert.

Um den Ertragswert zu berechnen, verwenden Sie die Nettomieteinnahmen des gesamten Objektes. Massgeblich sind hierbei die Mieten nach Abzug der Nebenkosten. Wählen Sie nun einen Kapitalisierungssatz, der zum Beispiel bei 3,5 oder 4,0 Prozent liegen kann. Gehen wir von einem Mehrfamilienhaus aus, dass Ihnen eine jährliche Nettomiete in Höhe von 95’000 Franken einbringt. Bei einem Kapitalisierungssatz von 3,5 Prozent ergibt sich hieraus ein Wert in Höhe von 2,714 Millionen Franken (95’000 ÷ 3,5 x 100). Bei einem Kapitalisierungssatz von 4,0 Prozent läge der Wert entsprechend bei 2,375 Millionen Franken.

Die Berechnung des Wertes auf Grundlage der Ertragswertberechnung stellt sicher, dass Sie für ein Objekt, unabhängig von der erzielbaren Rendite, zu viel bezahlen.

Unser Fazit: Schritt für Schritt zur gewinnbringenden Investition

Sie haben während der Lektüre unseres Beitrags erkennen können, dass sich die Anschaffung und Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses sehr lohnen kann und mit vielen Vorteilen verbunden ist. Wichtig dabei ist allerdings, dass Sie sich an unsere Tipps und Hinweise halten, um das passende Objekt auswählen zu können und einen angemessenen Kaufpreis zu ermitteln.

Wenn Sie sich in Bezug auf diese Aufgaben unsicher fühlen, dann ist ein erfahrener und versierter Immobilienmakler der beste Ansprechpartner für Sie. Der Makler hilft Ihnen nicht nur bei der Auswahl der passenden Liegenschaft und unterstützt Sie bei deren Bewertung. Er ist auch der optimale Experte in sämtlichen Fragen rund um die Bewirtschaftung.

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