Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung: Welche Methoden stehen zur Auswahl?

Als Besitzer einer Immobilie haben Sie ein Interesse daran, den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu kennen. Für die Immobilienbewertung gibt es allerdings unterschiedliche Methoden. Wir klären über die Bewertung von Immobilien auf, stellen Ihnen verschiedene Methoden zur Ermittlung des Wertes vor und geben Ihnen Empfehlungen, welche Verfahren in bestimmten Situationen geeignet sind.

Die Bewertung Ihrer Immobilie

Es gibt verschiedene Situationen, in denen die Bewertung Ihrer Immobilie erforderlich ist oder in Ihrem Interesse liegt. Hier haben wir einige davon für Sie aufgelistet:

  • Vor dem Immobilienverkauf
  • Vor dem Kauf einer Immobilie
  • Zur Festlegung des Wertes bei einer Scheidung oder bei einem Erbstreit
  • Um den Belehnungswert zu berechnen oder eine Hypothek zu verlängern
  • Zur Dokumentation gegenüber der Steuerbehörde
  • Aus persönlichem Interesse

Die Immobilienbewertung vor dem Immobilienverkauf spielt dabei eine besonders wichtige Rolle. Hiervon hängt wesentlich ab, ob Sie für Ihr Haus oder Ihre Wohnung einen angemessenen Preis erzielen. Legen Sie den Wert zu niedrig fest, dann erleiden Sie beim Verkauf einen Verlust. Ist der Wert dagegen zu hoch bemessen, dann zieht sich die Suche nach einem Käufer unnötig in die Länge.

Die Grundlagen der Bewertung von Immobilien

Es gibt eine ganze Reihe von Faktoren, die einen Einfluss darauf haben, wie viel Ihre Immobilie letztlich wert ist. Solche wertbeeinflussenden Aspekte sind zum Beispiel:

  • Lage der Immobilie
  • Art und Grösse der Liegenschaft und Landanteil
  • Erschliessungszustand und Ausstattung
  • Zustand von Haus oder Wohnung
  • Energieeffizienz der Immobilie
  • Aktuelle Nutzung
  • Vorhandenen Ausbaumöglichkeiten/ Optionen
  • Besondere Belastungen der Immobilie (Lärmemissionen, Elektrosmog, etc.)

Die Lage einer Immobilie hat besonders grosse Auswirkungen auf den Wert. Hierbei spielt es zum Beispiel eine Rolle, ob sich die Liegenschaft in der Stadt oder auf dem Land befindet und ob es sich um eine angesehene Wohngegend handelt.

Die Art einer Immobilie bezeichnet, ob wir es mit einer Wohnung, einem Einfamilienhaus, einem Mehrfamilienhaus oder einer Villa zu tun haben. Natürlich muss in diesem Zusammenhang auch die Grösse berücksichtigt werden.

Der Erschliessungszustand beschreibt die Versorgung mit Wasser, Strom, Telefon und Internet. Unter den Oberbegriff Ausstattung fallen auf der einen Seite Böden, Sanitärobjekte, Armaturen oder elektrische Anlagen und auf der anderen Seite Balkone und Terrassen, Garagen oder Gartenanlagen.

Der Zustand umfasst Aspekte wie das Alter der Immobilie, eventuell vorhandenen Renovierungsbedarf sowie diverse Mängel oder Bauschäden, wie zum Beispiel Schimmel oder Feuchtigkeit. welche zunehmend an Bedeutung gewinnt.

Die Energieeffizienz misst sich schliesslich an der Dämmung und an den verbauten Materialien, welche zunehmend an Bedeutung gewinnen.

Die Frage nach Nutzung und Inventar befasst sich damit, ob die Immobilie im Moment leerstehend oder vermietet ist und ob Möbel, wie zum Beispiel eine Küche oder Wandschränke fest zum Objekt gehören.

Die Ausbaumöglichkeiten beschreiben, ob die Immobilie individuell erweitert werden kann. Über besondere Belastungen, hierzu zählen zum Beispiel Dienstbarkeiten oder Grundlasten, gibt das Grundbuch der Immobilie Auskunft.

Die wichtigsten Verfahren zu Immobilienbewertung in der Übersicht

Im letzten Abschnitt haben Sie erfahren, dass zahlreiche Faktoren einen Einfluss auf die Immobilienbewertung haben. In der Schweiz haben sich verschiedene Verfahren zur Schätzung und Bewertung durchgesetzt, die diesen Faktoren auf unterschiedliche Weise Rechnung tragen.

Grundsätzlich kann man dabei zwischen drei verschiedenen Arten von Verfahren unterscheiden:

  1. Ertragsmethoden
  2. Realwertmethoden
  3. Vergleichsmethoden

Im Folgenden stellen wir Ihnen diese drei Ansätze näher vor und erklären, wie die verschiedenen Verfahren jeweils durchgeführt werden.

Ertragswertverfahren

Ein Ertragswertverfahren orientiert sich an den regelmässigen Einnahmen, die mit einer Immobilie erzielt werden können. Es eignet sich daher vor allem für Häuser oder Wohnungen, die über einen Mietertrag verfügen. Insgesamt betrachtet das Ertragswertverfahren eine Immobilie als Kapitalanlage.

Hierbei wird in einem ersten Schritt der Bodenwert des Grundstücks oder des Grundstücksanteils festgelegt. Dazu multipliziert man den Landwert pro Quadratmeter mit der jeweiligen Fläche. Der Landwert pro Quadratmeter wird dabei durch den Vergleich mit anderen Grundstücken und durch die Nutzung von statistischen Erhebungen ermittelt. Im zweiten Schritt werden nun die Mieteinnahmen berücksichtigt. Hierbei zählen, im Falle von vermieteten Immobilien, nicht die tatsächlichen Einnahmen, sondern die ortsüblichen Mieten. Von diesen zieht man die laufenden Kosten für die Bewirtschaftung der Liegenschaft ab und erhält so den Reinertrag. Dieser wird auf ein komplettes Jahr hochgerechnet und dann mit der Restnutzungsdauer der Immobilie multipliziert. Zusammen mit dem Landwert erhält man so eine recht genaue Immobilienbewertung.

Realwertverfahren

Der Realwert einer Immobilie wird auch als Sachwert oder als Substanzwert bezeichnet. Hierbei werden auf der einen Seite der Landwert und auf der anderen Seite der Gebäudewert ermittelt. Das Verfahren eignet sich auf der einen Seite für Liegenschaften, die nicht vermietet werden und lässt sich auf der anderen Seite anwenden, wenn keine Daten über ortsübliche Mieten zur Verfügung stehen.

Die Ermittlung des Landpreises haben wir im Abschnitt über den Ertragswert bereits erklärt. Hierbei wird der Landwert pro Quadratmeter mit der Fläche des Grundstücks oder des Grundstücksanteils multipliziert.

Um den Gebäudewert festzustellen, müssen zunächst die Herstellungskosten eines gleichwertigen Neubaus geschätzt werden. Man fragt sich also, wie hoch die Baukosten und die Baunebenkosten ausfallen würden, wenn man das zu bewertende Gebäude heute neu errichten müsste. Von diesem Bauwert muss dann noch die sogenannte Altersentwertung abgezogen werden. Dazu beziffert man die Wertminderung und die Abnützung, die sich auf dem Alter des Gebäudes ergibt. Am Ende werden nun der ermittelte Landwert und der Gebäudewert addiert. So erhält man eine genaue Vorstellung des Realwertes einer Immobilie.

Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung, hier vor allem die hedonische Schätzung, sind in der Schweiz seit mehr als 20 Jahren etabliert. Die hedonische Bewertung eignet sich für fast alle Arten von Immobilien. Die einzige Ausnahme besteht dann, wenn es sich um eine sehr ungewöhnliche und seltene Liegenschaft, wie zum Beispiel ein historisches Gebäude oder ein Bauernhaus handelt. Hier stehen oft nicht genug Vergleichswerte zur Verfügung.

Die hedonische Bewertung ist ein statistisch fundiertes Verfahren. Hierbei geht es darum, die konkreten Eigenschaften einer Immobilie zu ermitteln und diesen, im direkten Vergleich zu bereits verkauften Objekten, einen Wert beizumessen. Sie basiert also auf grundlegenden Angaben zur jeweiligen Liegenschaft. Es werden dabei hauptsächlich festgelegt:

  • Die Makrolage der Immobilie
  • Die Mikrolage der Immobilie
  • Die Qualität des Objektes
  • Die wertvermehrenden und die wertmindernden Faktoren

Die Makrolage beschreibt die Region, die Stadt, den Ort und die genaue Wohnlage eines Hauses oder einer Wohnung. Die Mikrolage beschäftigt sich ergänzend mit Faktoren wie der Anbindung an Strassen und ÖV, der Versorgung mit dem Bedarf des alltäglichen Lebens oder mit klimatischen Aspekten.

Unter die Qualität einer Liegenschaft fallen zum Beispiel Baujahr und Zustand, Wohn-, Nutz- und Grundstücksfläche, Baustandard oder Raumaufteilung.

Wertvermehrende Faktoren können besondere Merkmale, wie zum Beispiel ein Wellness-Bereich sein. Wertmindernd wirken sich unter Umständen Baumängel oder auch Grundlasten aus. Die ermittelten Eigenschaften werden jetzt in Zusammenhang mit vergleichbaren Immobilien gesetzt. Deren Verkaufswerte aus der näheren Vergangenheit erlauben dann eine recht genaue Immobilienbewertung.

Unsere Empfehlung für die Immobilienbewertung

Wir haben nun insgesamt drei grundlegende Methoden zur Bewertung von Immobilien kennengelernt. Hierbei ist deutlich geworden, dass wir es bei dem Ertragswertverfahren und dem Realwertverfahren mit sehr aufwendigen Bewertungsmöglichkeiten zu tun haben.

Problematisch wirkt sich dabei darüber hinaus aus, dass ihre Ergebnisse nicht zwangsläufig Auskunft darüber geben, zu welchem Preis eine Immobilie tatsächlich erfolgreich am Markt angeboten werden kann.

Hier spielt die hedonische Bewertung Ihre Stärken aus, da sich ihre Ergebnisse unmittelbar auf die Marktsituation beziehen. Die Preisschätzung basiert dabei nicht auf der Auffassung einer einzelnen Person. Es fliessen stattdessen die Daten von vielen verschiedenen Kauf- und Verkaufsvorhängen mit ein. Erfahren Sie jetzt kostenlos & schnell den Wert Ihrer Immobilie!

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