Bei uns in der Schweiz fällt die sogenannte Grundstückgewinnsteuer an, wenn Sie eine Liegenschaft verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen. Wir klären über diese Steuer auf, erklären, wie sie berechnet wird, stellen Ihnen regionale Unterschiede vor und erläutern, in welchen Situationen ein Aufschub der Steuer möglich ist. Ausserdem versorgen wir Sie mit sechs hilfreichen Praxistipps zum optimalen Umgang mit dieser Steuer.
Was versteht man unter der Grundstückgewinnsteuer?
Liegenschaften bieten Immobilienbesitzern den Vorteil einer kontinuierlichen Wertsteigerung. Diese wird in der Regel mit dem Verkauf einer Immobilie realisiert. Aus diesem Grund fällt in der Schweiz eine Steuer auf die Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken an. Diese Steuer wird als Grundstückgewinnsteuer bezeichnet.
Die Grundstückgewinnsteuer ist in der Regel vom Verkäufer zu bezahlen. Grundsätzlich haftet das Grundstück und somit der jeweilige Besitzer des Grundstücks/ Hauses für die fällige Grundstückgewinnsteuern
Damit keine Unliebsamkeiten vorkommen, wird die Grundstücksgewinnsteuer im Rahmen des Kaufvertrages sichergestellt. Das heisst, die provisorische errechnete Grundstücksgewinnsteuer wird als Kaufpreisposition im Kaufvertrag erwähnt und dessen Zahlung erfolgt bei der Eigentumsübertragung direkt an das zuständige Steueramt.
Wird die Steuer nicht sichergestellt und der Verkäufer zahlt die Grundstücksgewinnsteuer nicht, erfolgt die Steuerrechnung an die Kaufpartei zur Zahlung, da diese jetzt Eigentümer des Grundstückes ist. Und sollte die Kaufpartei diese auch nicht bezahlen, so bleibt den Steuerbehörden den Eintrag als Pfandrecht im Grundbuch vorbehalten.
Unter einem Grundstück im Sinne der Grundstückgewinnsteuer versteht man im Schweizer Recht unter anderem Liegenschaften, Bauten, Bergwerke, Miteigentumsanteile an Grundstücken. Hinzu kommen Rechte wie Baurechte, Wasserrechtsverleihungen, Nutzniessungsrechte, Quellenrechte und andere Grunddienstbarkeiten, sofern diese im Grundbuch eingetragen sind.
So wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet
Die Grundstückgewinnsteuer hängt in Ihrer Höhe unter anderem von der Besitzdauer einer Liegenschaft ab. Hierbei gilt in den meisten Kantonen: Je länger Sie ein Grundstück vor dem Verkauf gehalten haben, umso geringer ist die Grundstückgewinnsteuer. Entsprechend fällt die Steuer besonders hoch aus, wenn Sie eine Liegenschaft schon nach sehr kurzer Zeit verkaufen. Es handelt sich also in der Regel um einen progressiven Steuertarif.
Besteuert wird dabei grundsätzlich der Reingewinn, den Sie mit dem Verkauf erzielt haben. Hierzu wird die Differenz zwischen dem erhaltenen Verkaufspreis und den sogenannten Anlagekosten berechnet. Zu den Anlagekosten zählen unterschiedliche Aufwendungen, die Sie im Zusammenhang mit dem Grundbesitz getragen haben. Von Kanton zu Kanton sind hier die rechtlichen Grundlagen unterschiedlich. Informieren Sie sich also vor dem Verkauf unbedingt im Kanton des Grundstückorts darüber, welche Anlagekosten Sie in Abzug bringen dürfen.
Unter anderem können hier, je nach Kanton, die folgenden Kosten in Abzug gebracht werden, um den Reingewinn zu berechnen:
- Der ursprüngliche Kaufpreis, den Sie bezahlt haben
- Kosten für wertvermehrende Investitionen in die Liegenschaft (Kosten für den laufenden Unterhalt, sind in den Einkommensteuern abzugsberechtigt)
- Maklerprovisionen und Kosten für Inserate (Vielfach gelten in den Kantonen Obergrenzen. Im Kanton Schaffhausen wurde beispielsweise 3% des Verkaufspreises als Obergrenze vom Obergericht statuiert.)
- Notariatskosten und Handänderungssteuern
- Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank (Kosten für die Kündigung einer Hypothek während der Laufzeit)
Zur Vorbereitung eines Hausverkaufs oder des Verkaufs einer Eigentumswohnung gehört daher grundsätzlich die Zusammenstellung sämtlicher Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, da dies Ihnen dabei hilft, Steuern zu sparen.
Regionale Unterschiede spielen eine grosse Rolle
Wir haben bereits erwähnt, dass sich die grundlegenden Bedingungen in Bezug auf die Grundstückgewinnsteuer von Kanton zu Kanton unterscheiden können. Dies gilt zum Beispiel für die Frage, welche angefallenen Kosten Sie von dem Verkaufspreis abziehen dürfen, um den Reingewinn zu berechnen.
Weitere Unterschiede beziehen sich auf die Höhe der Grundstückgewinnsteuer selbst. Sie sollten sich daher unbedingt rechtzeitig über die steuerliche Situation informieren. Dabei gilt immer Grundstückort als relevant, unabhängig davon, wo Sie persönlich leben.
Die Kantone setzen auch unterschiedliche Regelungen in Bezug auf die Besitzdauer und die damit verbundenen maximalen Steuerrabatte an. So erreichen Sie den Maximalrabatt im Kanton Zürich bereits nach einer Besitzdauer von 20 Jahren, während Sie im Kanton Luzern 33 Jahre und im Kanton Bern sogar 35 Jahre warten müssen. Holen Sie auch diese Information bei dem für Ihre Liegenschaft zuständigen Kanton ein.
Ein weiterer Aspekt ist ebenfalls interessant und kann Ihnen dabei helfen, Steuern zu sparen. Jeder Kanton hat nämlich einen Freibetrag in Bezug auf die Grundstückgewinnsteuer festgelegt. Dieser dokumentiert den steuerfreien Grundstücksgewinn. Die Bandbreite ist hier recht gross. Im Kanton Luzern sind zum Beispiel nur Gewinne ab CHF 13’000 steuerpflichtig. Im Kanton Tessin bittet Sie der Fiskus dagegen schon zur Kasse, wenn Ihr Reingewinn bei mehr als CHF 30 gelegen hat. In den meisten Kantonen gelten Freibeträge zwischen CHF 2’000 und CHF 10’000. Informieren Sie sich auch in Bezug auf den Freibetrag beim jeweils zuständigen Kanton, damit Sie wissen, welche Belastung auf Sie zukommt.
Abzüge von der Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer muss nicht in jedem Fall sofort bezahlt werden. Es gibt verschiedene Szenarien, in denen ein Aufschub gewährt wird. Hierbei gilt natürlich, dass es sich nicht um regelrechte Abzüge von der Grundstückgewinnsteuer handelt. Sie erhalten lediglich einen Aufschub und werden nicht direkt belastet.
Einen Aufschub können Sie ebenfalls erhalten, wenn Sie nach dem Verkauf einer Liegenschaft eine sogenannte Ersatzliegenschaft innerhalb einer angemessenen Zeit in der Schweiz kaufen. Diese muss vom Kaufpreis höher sein, als die verkaufte Immobilie. Welcher Zeitraum als angemessen gilt, wird von den Kantonen unterschiedlich festgestellt. Die Frist beträgt in der Regel zwei bis vier Jahre und kann in besonderen Fällen verlängert werden. Das gilt zum Beispiel dann, wenn Sie aus gesundheitlichen oder beruflichen Gründen sofort umziehen müssen.
Unsere Tipps rund um die Grundstückgewinnsteuer
Im Umgang mit der Grundstückgewinnsteuer gibt es einiges zu beachten. Wir haben für Sie sechs hilfreiche Praxistipps zusammengestellt, die Ihnen dabei helfen, Steuern zu sparen.
Tipp 1: Prüfen Sie sorgfältig, ob ein Aufschub gewährt werden kann
Ein Aufschub sorgt dafür, dass die Grundstückgewinnsteuer erst später fällig wird. Prüfen Sie daher vor dem Verkauf gründlich, ob eines der hierzu erforderlichen Szenarien auf Ihre Situation zutrifft.
Tipp 2: Achten Sie auf den Verkaufszeitpunkt Ihrer Immobilie
Je länger Sie eine Liegenschaft besessen haben, umso geringer fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Aus diesem Grund kann es sich manchmal lohnen, mit dem Verkauf noch etwas zu warten, um Steuern zu sparen.
Tipp 3: Berücksichtigen Sie alle wertvermehrenden Investitionen und Verkaufskosten
Die Grundstückgewinnsteuer basiert auf dem Reingewinn, den Sie mit dem Verkauf erzielen. Versäumen Sie es nicht, alle wertvermehrenden Investitionen, die Sie getätigt haben, vom Verkaufspreis abzuziehen, um einen möglichst geringen Reingewinn zu erzielen.
Tipp 4: Ziehen Sie auch Ihre Gewinnungskosten ab
Zu den Kosten, die zur Ermittlung des Reingewinns in Abzug gebracht werden dürfen, zählen, je nach Kanton, auch die Gewinnungskosten. Dies sind die Kosten, die Ihnen durch den ursprünglichen Kauf Ihrer Immobilie entstanden sind. Dazu zählen zum Beispiel Maklerkosten, Grundbuchgebühren oder Grundeigentümerbeiträge für den Anschluss an Strassen.
Tipp 5: Dokumentieren Sie Ihre Ausgaben sorgfältig
Es gibt viele verschiedene Ausgaben, die sich in Bezug auf die Grundstückgewinnsteuer steuermindernd auswirken. Um diese geltend zu machen, sind die Originalbelege erforderlich. Bewahren Sie diese daher während der gesamten Besitzdauer sorgfältig geordnet auf. So können Sie im Verkaufsfall direkt darauf zurückgreifen.
Tipp 6: Gesetzliche Aufbewahrungspflicht
Die gesetzliche Aufbewahrungspflicht gemäss OR von 10 Jahren gilt hier nicht. Für die Grundstücksgeschäfte müssen Sie die Belege immer aufbewahren.
Unser Fazit: Berechnen Sie die Grundstückgewinnsteuer vor dem Verkauf
Die Grundstückgewinnsteuer kann je nach erzieltem Reingewinn zu einem erheblichen Kostenfaktor werden. Sie sollten diese von daher bereits im Vorfeld des Verkaufs sorgfältig berechnen. Nur so wissen Sie genau, welche Kosten auf Sie zukommen werden und welche Optionen Ihnen zur Verfügung stehen.
Als erfahrene Immobilienmakler bieten wir Ihnen in diesem Bereich gerne unsere Unterstützung an. Wir helfen Ihnen bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer und beantworten gerne Ihre Fragen.