grundbuch

Der Grundbuchauszug: Ein wichtiges Instrument bei Immobiliengeschäften

Die persönliche Besichtigung einer Immobilie ist grundsätzlich eine gute Vorgehensweise, wenn es darum geht, eine Kaufentscheidung zu treffen. Darüber hinaus sollten Sie aber auch Sachverhalte überprüfen, die alleine mit einer Besichtigung nicht zu erkennen sind. Um hier zu einer angemessenen Einschätzung in Bezug auf die jeweilige Liegenschaft zu kommen, stellt der Grundbuchauszug ein ganz wesentliches Instrument dar. Wir erklären Ihnen die Bedeutung des Grundbuches in der Schweiz, machen Sie mit den wichtigsten Prinzipien dieses Registers vertraut und erläutern die Leistungen der Grundbuchämter. Ausserdem zeigen wir Ihnen, wie bedeutsam der Grundbuchauszug sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf von Immobilien ist.

Das Grundbuch in der Schweiz und seine Bedeutung

Das Grundbuch in der Schweiz ist ein Register, das auf kantonaler Ebene organisiert ist. Das Register enthält Informationen über alle Grundstücke, mit ihren jeweiligen Rechtsverhältnissen. Das Grundbuch wird amtlich geführt. Im Mittelpunkt stehen Einträge über privatrechtliche Lasten und Rechte von Grundstücken.

Ein Grundbuch verfügt über drei verschiedene Bestandteile:

  1. Tagebuch
  2. Hauptbuch
  3. Pläne und Belege

Im Tagebuch werden alle Grundbuchanmeldungen in chronologischer Reihenfolge geführt. Das Hauptbuch enthält ausführliche Grundstücksbeschreibungen, Angaben über die Grundstücksfläche und vorhandene Gebäude. Auch Eigentümer, vereinzelte Mietverträge und Erwerbsdaten sind hier aufgeführt. Darüber hinaus finden sich hier Informationen über die sogenannten Dienstbarkeiten, mit denen wir uns gleich noch näher beschäftigen werden. Ergänzt werden beide Bücher von Plänen und Belegen. Hier finden sich zum Beispiel Kaufverträge oder Zeichnungen, die auf amtlichen Vermessungen beruhen.

Das Grundbuch ist grundstücksbezogen aufgebaut. Das bedeutet, dass es zu jedem verzeichneten Grundstück jeweils ein Hauptbuchblatt gibt. Wichtig in diesem Zusammenhang: Es gibt kein Grundbuch für die gesamte Schweiz. Das Grundbuchwesen obliegt alleine den einzelnen Kantonen. Je nach Kanton sind die Grundbuchämter oder die Notare zuständig.

Das Grundbuch und seine wichtigen Prinzipien

Das Grundbuch regelt in der Schweiz viele Abläufe und Sachverhalte in Bezug auf Liegenschaften. Es gehört damit zu den unverzichtbaren Registern mit erheblicher Wirkung und Bedeutung. Das Grundbuch basiert hierzu auf verschiedenen Prinzipien. Die wichtigsten dieser Prinzipien erläutern wir im Folgenden:

  • Prinzip des öffentlichen Glaubens
  • Prinzip der Öffentlichkeit
  • Antragsprinzip
  • Eintragungsprinzip für dingliche Rechte

Das Prinzip des öffentlichen Glaubens legt fest, dass die Angaben in Grundbüchern grundsätzlich verlässlich sind. Als Käufer einer Immobilie können Sie sich damit auf die Informationen aus dem Grundbuch verlassen, ohne dass diese zusätzlich überprüft werden müssten.

Das Prinzip der Öffentlichkeit besagt, dass alle Informationen zu einem Grundstück öffentlich einsehbar sind. Man spricht in diesem Zusammenhang von der positiven Rechtskraft des Grundbuches. In der Praxis bedeutet dies, dass niemand im Nachhinein behaupten kann, er habe eine Eintragung im Grundbuch nicht gekannt.

Das Antragsprinzip wirkt sich dahingehend aus, dass der Verfügungsberechtigte einen Antrag stellen muss, damit ein neuer Eigentümer oder ein Grundpfandrecht in das Grundbuch eingetragen werden kann. Es ist also nicht möglich, hier einen Eigentumswechsel vorzunehmen, ohne das dies vom vorherigen Eigentümer oder vom Verfügungsberechtigten initiiert wurde.

Das Eintragungsrecht für dingliche Rechte besagt, dass solche Rechte im Grundbuch eingetragen sein müssen, um Gültigkeit zu erlangen. Dieses Prinzip wird auch als negative Rechtskraft des Grundbuches bezeichnet. Dingliche Rechte entstehen mit der Eintragung ins Grundbuch.

Die Leistungen des Grundbuchamtes in der Übersicht

Wie bereits erläutert erfolgt das Führen von Grundbüchern auf kantonaler Ebene. Konkret geschieht dies in den Grundbuchämtern der Kantone oder bei Notaren. Diese Grundbuchämter haben verschiedene Aufgaben und erbringen unterschiedliche Leistungen, die wir uns hier näher anschauen wollen:

  • Führung des Grundbuches
  • Ausstellung von Grundbuchauszügen
  • Amtliche Beglaubigungen
  • Beratung in Bezug auf sachen-, erb- und gesellschaftsrechtliche Fragen
  • Erarbeitung und Beurkundung sämtlicher Grundstücksverträge

Die Führung von Hauptbuch und Tagebuch ist die zentrale und namensgebende Aufgabe des Grundbuchamtes. Das Amt alleine verfügt über die relevanten Unterlagen und Dokumente im Original.

Vor dem Hintergrund dieser zentralen Aufgabe ist das Grundbuchamt ebenso dafür zuständig, Grundbuchauszüge auf Antrag hin auszustellen und zu versenden. Dieser Vorgang ist mit Kosten verbunden. Telefonische Auskünfte durch das Grundbuchamt sind dagegen kostenlos.

Das Grundbuchamt ist dazu berechtigt und in der Lage, Grundbuchauszüge zu beglaubigen. Während für reine Informationszwecke ein unbeglaubigter Grundbuchauszug in der Regel ausreichend ist, sind beglaubigte Ausführungen vor allem dann erforderlich, wenn sie bei einer Behörde vorgelegt werden müssen.

Zu den Leistungen der Grundbuchämter gehört es zusätzlich, Personen in Bezug auf sachenrechtliche, erbrechtliche und gesellschaftsrechtliche Angelegenheiten zu beraten und zu informieren.

Nicht zuletzt beschäftigt sich das Grundbuchamt mit der Erarbeitung und der öffentlichen Beurkundung von sämtlichen Grundstücksverträgen. Hierzu zählen sowohl Verträge die das Eigentum betreffen als auch solche, die sich mit Dienstbarkeiten, Vormerkungen oder Pfandrechten beschäftigen.

Der Grundbuchauszug beim Immobilienkauf

Der Grundbuchauszug spielt eine wichtige Rolle, wenn es um den Kauf oder um den Verkauf einer Immobilie geht. Wenn Sie eine Liegenschaft erwerben wollen, dann dient Ihnen der Grundbuchauszug als Entscheidungshilfe, da Sie darin viele wesentliche Informationen über das Grundstück erhalten. Als Verkäufer sollten Sie proaktiv einen Grundbuchauszug beschaffen, um diesen ernsthaften Interessenten im Rahmen der Besichtigung vorlegen zu können.

Den Grundbuchauszug beantragen Sie beim jeweils zuständigen Grundbuchamt bei der Kantonalverwaltung des Kantons, in dem sich das betreffende Grundstück befindet. Die Beantragung ist online möglich. Für die Ausstellung und Übersendung des Auszuges berechnen die Kantone Gebühren. Diese liegen für unbeglaubigte Grundbuchauszüge in der Regel zwischen 20 und 30 Franken und für beglaubigte Grundbuchauszüge zwischen 30 und 50 Franken.

Der Grundbuchauszug enthält hauptsächlich folgende Auskünfte:

  • Grundstücksbeschrieb
  • Eigentümer
  • Anmerkungen
  • Vormerkungen
  • Dienstbarkeiten und Grundlasten
  • Grundpfandrechte

Der Grundstücksbeschrieb umfasst allgemeine Informationen zum jeweiligen Grundstück. Hierzu zählen zum Beispiel dessen Grösse, der Versicherungs- oder der Katasterwert. Unter dem Stichwort Eigentümer werden alle Eigentümer des Grundstückes mit Namen und Anschrift genannt. Ausserdem finden sich hier eventuelle Miteigentumsanteile sowie das Erwerbsdatum.

Im Kapitel Anmerkungen geht es um angemerkte Rechtsverhältnisse, zu denen unter anderem öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen zählen. Unter Vormerkungen fallen zum Beispiel bestimmte Vorkaufsrechte oder Pfändungen der Liegenschaft auf Grundlage des Bauhandwerkerpfandrechts oder durch das Betreibungsamt.

Grundlasten und Dienstbarkeiten sind weitere wichtige Kapitel im Grundbuchauszug. Bei Grundlasten kann es sich zum Beispiel um Pflichten wie eine Holzlieferungspflicht handeln. Dienstbarkeiten beschreiben dagegen sogenannte „beschränkte dingliche Rechte“. Hierbei handelt es sich um Rechte, über die eine bestimmte Person in Bezug auf eine bestimmte Nutzung oder Beherrschung der Liegenschaft verfügt.

Beispiele für Dienstbarkeiten sind unter anderem Wegerechte, Wohnrechte, Baurechte oder Nutzniessung. Wegerechte erlauben bestimmten Personen den Zugang zum jeweiligen Grundstück, um so ihr eigenes Grundstück erreichen zu können. Wohnrechte legen fest, dass bestimmte Personen lebenslang und unentgeltlich auf einem Grundstück, in einem Haus oder in einer Wohnung wohnen dürfen. Man kann sich leicht vorstellen, dass ein solches Wohnrecht einen erheblichen Einfluss darauf hat, wie Sie als Käufer eine Liegenschaft nutzen können.

Ein Baurecht sorgt dafür, dass ein bestimmtes Bauwerk auf dem Grundstück errichtet und erhalten werden darf. Die Nutzniessung schliesslich bedeutet für den jeweils Berechtigten, dass er die Liegenschaft selber nutzen, verpachten oder vermieten, nicht aber verkaufen darf.

Im Grundbuch können die Detailbeschriebe des Baurechts eingesehen werden, welches als dingliches Recht auf dem Grundstück lastet.

Vor dem Kauf einer Immobilie muss unbedingt überprüft werden, ob sich noch solche Lasten auf der Liegenschaft, bzw. dem Grundstück befinden. Ist dies der Fall, dann sollte geprüft werden, inwieweit diese noch Gültigkeit haben. Je nach Umfang kann dies gravierende Auswirkungen auf das zukünftige Entwicklungspotenzial haben.

Unser Fazit: Der Grundbuchauszug als Entscheidungshilfe

Der Grundbuchauszug sichert den Kauf einer Immobilie ab und sorgt dafür, dass sich für den Käufer keine unangenehmen Überraschungen in Zusammenhang mit der jeweiligen Liegenschaft ergeben. Grundbuchauszüge können aufgrund der vielen verschiedenen Informationen, die dort aufgeführt sein können, unübersichtlich oder kompliziert sein.

Wenn es darum geht, als Käufer oder auch als Verkäufer einen Grundbuchauszug zu beschaffen und zu verstehen, dann kann Ihnen ein professioneller und erfahrener Immobilienmakler wertvolle Unterstützung bieten. Grundbuchauszüge gehören zu den Dokumenten, mit denen ein Makler im Rahmen seiner regulären Arbeit täglich zu tun hat. Für den Fachmann ist es leichter, Beschränkungen, Lasten oder Nachteile zu erkennen, die sich aus dem Grundbuchauszug ergeben. Ausserdem kann er Ihnen bestimmte Dienstbarkeiten erklären und Sie auf deren konkrete Konsequenzen aufmerksam machen.

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